1.相続不動産を賃貸にした経緯
約20年前、当時一人暮らしだった母が認知症を患い、私が成年後見人として財産管理を行うことになりました。
母には遺族年金があり、当面の生活費には困らない状況でした。そこで、
- 現金化するよりも資産として残す
- 将来の備えとして活用する
という考えから、不動産を売却せず賃貸として運用する選択をしました。
その結果、
遺族年金＋家賃収入という安定した収入構造となり、介護が必要になった後も金銭的な不安なく生活を支えることができました。
2.相続後は個人事業主として賃貸経営へ
平成26年1月、母が他界し物件を相続。
それ以降は個人事業主として不動産賃貸業を行うことになりました。
4.相続不動産を賃貸にするメリット
インカム＋キャピタル両方を狙える
- 家賃収入（インカムゲイン）
- 将来的な売却益（キャピタルゲイン）
両方の収益が期待できます。
初期費用がほぼかからない
相続物件の場合、
- すでに所有している
- 購入費用が不要
という点で、不動産投資の入口としては非常に始めやすいです。
5.不動産賃貸業のデメリット（リアルな体験）
入居者次第でリスクが大きく変わる
- 家賃滞納
- 退去拒否（居座り）
など、いわゆる「ハズレ入居者」のリスクがあります。
①古民家は修繕コストが読めない
築年数が古い物件では、
- 設備トラブル
- 雨漏り・老朽化
などが頻発し、修繕費は家主側になりやすく青天井になりがちです。
②退去は想像以上に大変
実体験として、
- 合意しても退去まで半年〜1年
- 貸主都合の場合は
- 引越し費用
- 数ヶ月分の補償
を求められるケースもあります。
③確定申告の手間が増える
個人事業主になるため、
- 帳簿管理
- 確定申告
の手間が発生します。
6.管理会社を使うメリット・デメリット
物件が遠方だったので物件管理を管理会社に任すことにしましたが、それもメリットばかりではありません。
管理会社のメリット
- 家賃保証がある場合、滞納リスク軽減（管理会社が数か月補償）
- 入居審査が厳しくなる
管理会社のデメリット
- 修繕・請求がそのまま家主に丸投げされる
- 遠方の場合、内容確認が難しく言いなりになりがち
7.定期借家契約の落とし穴
定期借家契約にすれば貸主の権利は守られやすいと言われますが、
- 別途書面が必要
- 内容が分かりにくい
など、素人には非常にハードルが高い契約です。
実際、私も定期借家のつもりで契約したものの、
契約書のどこが該当するのか分からず、結果的に曖昧な状態になってしまいました。
8.最終的に感じた大きなメリット
さまざまな苦労はありましたが、
相続時に不動産として保有していたことで、相続税の面では非常に有利だった
と実感しています。
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